Kara umowna w umowie o roboty budowlane – kiedy można ją obniżyć?

Spory dotyczące kar umownych należą obecnie do najczęstszych konfliktów występujących w branży budowlanej. Inwestorzy coraz częściej naliczają wykonawcom wielotysięczne, a niekiedy nawet wielomilionowe kary za opóźnienia, odstąpienie od umowy lub nienależyte wykonanie robót. Nie oznacza to jednak, że każda kara umowna musi zostać zapłacona w pełnej wysokości.

Polskie prawo przewiduje mechanizm pozwalający na obniżenie nadmiernych kar umownych. W praktyce sądowej zdarza się, że dochodzone przez inwestora kary zostają zmniejszone nawet o kilkadziesiąt procent.

Kiedy wykonawca może skutecznie bronić się przed wygórowaną karą umowną? Jakie argumenty najczęściej przekonują sądy? O tym poniżej.

Czym jest kara umowna?

Kara umowna jest z góry określonym świadczeniem pieniężnym, które jedna strona zobowiązuje się zapłacić drugiej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

W kontraktach budowlanych najczęściej spotykane są kary za:

• opóźnienie w zakończeniu robót,
• opóźnienie w usunięciu wad,
• odstąpienie od umowy,
• nieterminowe przedłożenie dokumentacji,
• naruszenie obowiązków organizacyjnych.

Dla inwestora kara umowna stanowi istotne zabezpieczenie interesów. Z punktu widzenia wykonawcy może jednak prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji finansowych, szczególnie gdy jej wysokość została ustalona bez uwzględnienia rzeczywistego ryzyka inwestycji.

Czy inwestor zawsze może żądać pełnej kary umownej?

Nie.

Bardzo często przedsiębiorcy wychodzą z założenia, że skoro kara została wpisana do umowy, to sąd automatycznie ją zasądzi.

To jeden z najczęściej spotykanych błędów.

W praktyce sąd bada nie tylko samą treść umowy, lecz także:

• zakres wykonanych robót,
• przyczyny opóźnienia,
• zachowanie inwestora,
• rzeczywiste skutki naruszenia umowy,
• proporcję pomiędzy karą a wartością kontraktu.

W wielu przypadkach okazuje się, że kara umowna została ustalona na poziomie całkowicie nieadekwatnym do okoliczności sprawy.

Miarkowanie kary umownej – co to jest?

Miarkowanie oznacza sądowe obniżenie kary umownej.

Jest to jedno z najważniejszych narzędzi obrony wykonawcy w sporze budowlanym.

Sąd może zmniejszyć wysokość kary przede wszystkim wtedy, gdy:

• zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane,
• kara jest rażąco wygórowana.

W praktyce sądy często analizują obie przesłanki jednocześnie.

Kiedy kara umowna jest rażąco wygórowana?

Przepisy nie wskazują konkretnej granicy.

Każda sprawa oceniana jest indywidualnie.

Najczęściej za rażąco wygórowane uznawane są kary, które:

• pozostają w oczywistej dysproporcji do wartości kontraktu,
• wielokrotnie przekraczają poniesioną szkodę,
• prowadzą do nieuzasadnionego wzbogacenia inwestora,
• nie odpowiadają rzeczywistym skutkom opóźnienia.

Przykładowo, jeżeli inwestor nalicza karę sięgającą 20–30% całego wynagrodzenia wykonawcy pomimo wykonania niemal wszystkich robót, istnieją podstawy do rozważenia jej obniżenia.

Znaczne wykonanie zobowiązania jako argument wykonawcy

W praktyce budowlanej bardzo często dochodzi do sytuacji, w której inwestor odbiera zdecydowaną większość robót, korzysta z obiektu, a mimo to dochodzi wysokich kar za opóźnienie.

Tymczasem sądy wielokrotnie podkreślają, że oceniając wysokość kary należy uwzględnić stopień wykonania kontraktu.

Warto zwrócić uwagę m.in. na:

• procent wykonanych robót,
• wartość pozostałych prac,
• możliwość użytkowania obiektu,
• faktyczne znaczenie opóźnienia dla inwestycji.

Im większa część zobowiązania została wykonana prawidłowo, tym większe szanse na zmniejszenie kary.

Czy brak szkody inwestora ma znaczenie?

Tak, choć nie zawsze wprost.

Co prawda inwestor nie musi wykazywać wysokości szkody, aby naliczyć karę umowną.

Nie oznacza to jednak, że brak szkody pozostaje bez znaczenia.

Jeżeli inwestor:

• nie poniósł realnej straty,
• oddał obiekt do użytkowania,
• osiągnął zakładane korzyści gospodarcze,

okoliczności te mogą przemawiać za obniżeniem kary.

W praktyce argument dotyczący braku lub niewielkiej szkody bardzo często pojawia się w sporach budowlanych.

Wina inwestora a kara umowna

W wielu sporach budowlanych opóźnienie nie wynika wyłącznie z działań wykonawcy.

Przyczynami mogą być m.in.:

• błędy projektowe,
• opóźnienia w przekazywaniu dokumentacji,
• zmiany zakresu robót,
• brak koordynacji inwestycji,
• opóźnienia innych uczestników procesu budowlanego.

Wykonawca powinien dokładnie przeanalizować, czy część odpowiedzialności za wydłużenie realizacji inwestycji nie obciąża samego inwestora.

W takich przypadkach naliczanie maksymalnych kar bywa szczególnie trudne do obrony.

Jakie dowody mają największe znaczenie?

W sprawach dotyczących kar umownych decydują przede wszystkim dokumenty.

Kluczowe znaczenie mogą mieć:

• umowa i aneksy,
• harmonogram rzeczowo-finansowy,
• korespondencja e-mail,
• protokoły rad budowy,
• protokoły odbiorów,
• dziennik budowy,
• dokumentacja fotograficzna,
• opinie biegłych.

W praktyce dobrze prowadzona dokumentacja budowy bardzo często decyduje o wyniku całego procesu.

Najczęstsze błędy wykonawców

Brak dokumentowania przyczyn opóźnienia

Wielu wykonawców zakłada, że wszystkie okoliczności są oczywiste.

Po kilku latach procesu okazuje się jednak, że nie ma dowodów na potwierdzenie tych twierdzeń.

Bierna akceptacja zmian inwestora

Zmiany zakresu robót powinny być odpowiednio dokumentowane.

Podpisywanie niekorzystnych aneksów

Niejednokrotnie wykonawcy podpisują dokumenty potwierdzające odpowiedzialność za opóźnienie bez pełnej analizy ich konsekwencji.

Brak reakcji na wezwanie do zapłaty

Już na etapie przedsądowym warto przedstawić argumenty przemawiające za obniżeniem kary.

Co może zrobić wykonawca po otrzymaniu wezwania do zapłaty?

Przede wszystkim nie należy zakładać, że kara jest należna dokładnie w wysokości wskazanej przez inwestora.

Przed podjęciem decyzji warto:

1. przeanalizować umowę,
2. zweryfikować sposób naliczenia kary,
3. ustalić rzeczywiste przyczyny opóźnienia,
4. zgromadzić dokumentację budowy,
5. ocenić możliwość miarkowania kary,
6. rozważyć negocjacje lub ugodę.

W wielu przypadkach odpowiednio przygotowana argumentacja pozwala uniknąć wieloletniego procesu.

Przykład z praktyki

Wyobraźmy sobie inwestycję o wartości 5 mln zł.

Wykonawca zakończył 95% robót, a opóźnienie wyniosło kilka tygodni. Inwestor naliczył karę odpowiadającą 15% wynagrodzenia kontraktowego.

Jeżeli budynek został oddany do użytkowania, inwestor nie wykazał istotnej szkody, a część opóźnień wynikała ze zmian projektowych, istnieją realne argumenty przemawiające za znacznym obniżeniem kary.

Oczywiście każda sprawa wymaga indywidualnej analizy dokumentów i stanu faktycznego.

Jak kancelaria może pomóc w sporze dotyczącym kar umownych?

Pomoc prawna nie ogranicza się wyłącznie do udziału w procesie sądowym.

Już na etapie sporu kancelaria może:

• przeanalizować umowę,
• ocenić prawidłowość naliczenia kary,
• przygotować odpowiedź na wezwanie do zapłaty,
• uczestniczyć w negocjacjach,
• opracować strategię procesową,
• reprezentować wykonawcę przed sądem.

W wielu przypadkach odpowiednio przygotowana argumentacja pozwala znacząco ograniczyć wysokość dochodzonego roszczenia.

Podsumowanie

Kara umowna wpisana do umowy o roboty budowlane nie oznacza automatycznie obowiązku zapłaty jej w pełnej wysokości.

Jeżeli:

• kara jest rażąco wygórowana,
• zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane,
• inwestor nie poniósł realnej szkody,
• opóźnienie wynikało również z działań inwestora,

sąd może obniżyć wysokość dochodzonej kary.

Dla wykonawcy kluczowe znaczenie ma jednak właściwe zgromadzenie dokumentacji oraz przygotowanie odpowiedniej argumentacji już na wczesnym etapie sporu.

FAQ

Czy sąd może obniżyć każdą karę umowną?

Nie. Każdorazowo konieczna jest analiza okoliczności konkretnej sprawy.

Czy inwestor musi wykazać wysokość szkody?

Co do zasady nie, ale rzeczywisty rozmiar szkody może mieć znaczenie przy ocenie wysokości kary.

Czy kara umowna może być wyższa niż wartość szkody?

Tak, jednak w niektórych sytuacjach może to stanowić argument za jej obniżeniem.

Czy warto negocjować przed procesem?

Zdecydowanie tak. W wielu sprawach możliwe jest osiągnięcie korzystnego porozumienia bez konieczności prowadzenia wieloletniego postępowania sądowego.

Czy każda sprawa budowlana wymaga opinii biegłego?

Nie, ale w sporach dotyczących przyczyn opóźnień lub jakości robót opinia biegłego bardzo często odgrywa istotną rolę.

Kontakt