Metraż mieszkania niezgodny z umową? Odzyskaj pieniądze za ścianki działowe!

Zakup mieszkania to często jedna z najważniejszych inwestycji życia. Płacimy za każdy metr kwadratowy, a ceny potrafią przyprawić o zawrót głowy. Co jednak w sytuacji, gdy okazuje się, że część z tych metrów w rzeczywistości nie stanowi powierzchni użytkowej? Problem błędnego wliczania powierzchni pod ściankami działowymi przez deweloperów to wyzwanie, z którym mierzą się tysiące nabywców w Polsce. Istnieje jednak realna szansa na odzyskanie nadpłaconych środków.

---

Ukryte metry, ukryte koszty: w czym tkwi problem z metrażem mieszkania?

Powszechną praktyką wielu deweloperów jest wliczanie do powierzchni użytkowej mieszkania przestrzeni zajmowanej przez wewnętrzne ścianki działowe. Choć na pierwszy rzut oka może to wydawać się drobnostką, w praktyce oznacza to, że nabywca płaci za przestrzeń, której nie może efektywnie użytkować – ani postawić tam mebla, ani swobodnie po niej chodzić. W zależności od wielkości mieszkania i ceny za metr kwadratowy, różnica ta może przekładać się na dziesiątki tysięcy złotych nadpłaty. Konsument ponosi zatem koszt za element, który nie spełnia podstawowej funkcji użytkowej, a stanowi jedynie element konstrukcyjny, niemożliwy do prostego usunięcia.

---

Co na to prawo i normy budowlane? Kluczowa norma PN-ISO 9836

Prawidłowe obliczanie powierzchni użytkowej lokali regulują precyzyjne normy, w tym między innymi norma PN-ISO 9836:2022-07. W omawianej sprawie kluczowe jest rozróżnienie wprowadzone przez normę na:

• Stałe ściany działowe: Są to konstrukcje trwale wydzielające pomieszczenia (np. murowane, z płyt gipsowo-kartonowych na stałej konstrukcji). Ich demontaż wymaga typowych robót budowlanych, a często nawet uzyskania pozwolenia na budowę. Powierzchnia pod takimi ścianami nie jest wliczana do powierzchni użytkowej, lecz do powierzchni konstrukcji budynku. Oznacza to, że za te metry nie powinno się płacić jako za przestrzeń możliwą do zagospodarowania.
• Przepierzenia (ścianki lekkie, demontowalne): To lekkie konstrukcje (np. panele modułowe, ścianki szklane czy harmonijkowe), które można łatwo usunąć bez ingerencji w konstrukcję budynku i bez konieczności prowadzenia skomplikowanych robót budowlanych. Tylko powierzchnia pod takimi przepierzeniami może być wliczana do powierzchni użytkowej.

Niestety, częstą praktyką deweloperów jest traktowanie wszystkich ścian wewnętrznych, które nie są ścianami nośnymi, jako „demontowalnych”, co prowadzi do sztucznego zawyżania metrażu i, w konsekwencji, ceny mieszkania. W efekcie nabywcy ponoszą wyższe koszty zakupu, a w przyszłości również wyższy podatek od nieruchomości oraz wyższe opłaty eksploatacyjne, często liczone od metrażu.

---

Przełomowe orzecznictwo sądowe: szansa dla poszkodowanych za zawyżony metraż mieszkania

Dobra wiadomość dla nabywców jest taka, że polskie sądy coraz częściej stają po stronie konsumentów. Potwierdza to m.in. przełomowy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z kwietnia 2024 roku, który jasno wskazał, że powierzchnia pod murowanymi ścianami działowymi nie może być wliczana do metrażu użytkowego lokalu, ponieważ ich usunięcie wymaga wyburzenia, a nie prostego demontażu. Jest to orzeczenie o kluczowym znaczeniu, gdyż tworzy korzystny precedens i otwiera drogę do dochodzenia roszczeń przez nabywców, którzy przepłacili za swoje mieszkania.

Orzecznictwo sądowe konsekwentnie podkreśla, że interpretacja normy PN-ISO 9836 musi być zgodna z jej duchem – celem jest określenie rzeczywistej powierzchni użytkowej, czyli tej, którą można realnie zagospodarować. Daje to nadzieję wszystkim, którzy poczuli się poszkodowani.

---

Jakie masz prawa i jak działać, gdy metraż mieszkania jest niezgodny z umową?

Jeśli kupiłeś mieszkanie w ciągu ostatnich 6 lat i masz podejrzenia, że jego metraż mógł zostać zawyżony, możesz podjąć konkretne kroki w celu odzyskania nadpłaconych pieniędzy.

1. Niezależny pomiar metrażu: To absolutna podstawa. Zleć profesjonalny pomiar powierzchni użytkowej mieszkania uprawnionemu geodecie lub rzeczoznawcy budowlanemu, zgodnie z obowiązującą normą PN-ISO 9836:2022-07. Sporządzony protokół pomiarowy będzie kluczowym dowodem w dalszych działaniach. Tylko niezależny i zgodny z normami pomiar ma moc prawną.
2. Analiza umowy deweloperskiej: Dokładnie sprawdź zapisy dotyczące sposobu pomiaru metrażu oraz wszelkich klauzul o tolerancji (np. +/- 2-3%). Pamiętaj, że wiele niekorzystnych zapisów umownych, zwłaszcza tych wprowadzających zbyt dużą tolerancję, może zostać uznanych za klauzule abuzywne (niedozwolone) i w związku z tym nie są wiążące dla konsumenta. Zwróć uwagę, czy umowa w ogóle odwołuje się do konkretnej normy pomiarowej, a jeśli tak, czy jest to aktualna norma.
3. Negocjacje z deweloperem: Zgłoś deweloperowi niezgodność, przedstawiając protokół pomiarowy i powołując się na obowiązujące przepisy oraz orzecznictwo sądowe. Spróbuj rozwiązać sprawę polubownie, domagając się zwrotu nadpłaconej kwoty. Pamiętaj, że deweloperowi również zależy na uniknięciu długotrwałego i kosztownego procesu sądowego.
4. Dochodzenie roszczeń sądowych: Jeśli negocjacje nie przyniosą rezultatu, możesz złożyć pozew o obniżenie ceny (na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości) lub o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. Wysokość roszczenia będzie odpowiadać różnicy między ceną zapłaconą a ceną należną za rzeczywisty metraż.

Pamiętaj o terminach! Roszczenia konsumentów przedawniają się po upływie 6 lat od daty zawarcia umowy przeniesienia własności. Termin ten upływa z końcem roku kalendarzowego. Nie zwlekaj z działaniem! Im szybciej podejmiesz kroki, tym większe masz szanse na skuteczne odzyskanie pieniędzy.

---

Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnej w sprawie zawyżonego metrażu mieszkania?

Dochodzenie roszczeń od dewelopera może być procesem skomplikowanym i wymagającym znajomości prawa budowlanego, norm technicznych oraz procedur sądowych. Skorzystanie z pomocy doświadczonej kancelarii prawnej specjalizującej się w sporach z deweloperami znacznie zwiększa Twoje szanse na sukces.

Nasza kancelaria Legalna Adwokaci i Radcowie oferuje kompleksowe wsparcie w sprawach dotyczących niezgodności metrażu, w tym poprzez:

• Analizę Twojej umowy deweloperskiej i całej dokumentacji. Ocena ryzyka i szansy powodzenia.
• Współpracę z certyfikowanymi rzeczoznawcami w celu wykonania precyzyjnego pomiaru metrażu zgodnego z obowiązującymi normami.
• Skuteczne negocjacje z deweloperem, bazujące na solidnej wiedzy prawnej i doświadczeniu.
• Profesjonalną reprezentację w postępowaniu sądowym, od sporządzenia pozwu, przez prowadzenie rozpraw, aż do odzyskania należnych Ci pieniędzy. Zapewniamy kompleksową obsługę prawną na każdym etapie.

Nie pozwól, aby deweloper zatrzymał pieniądze, które Ci się należą. Skontaktuj się z nami już dziś, aby skorzystać z bezpłatnej konsultacji i dowiedzieć się, ile możesz odzyskać! Chętnie odpowiemy na Twoje pytania i pomożemy przejść przez ten proces.