Umowa najmu okazjonalnego – co musisz wiedzieć?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu, który ma na celu lepszą ochronę praw wynajmującego i ograniczenie ryzyka problemów z eksmisją lokatora. Regulacje dotyczące tej umowy znajdują się w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). W niniejszym artykule przedstawimy, czym jest umowa najmu okazjonalnego, jakie warunki musi spełniać, aby była ważna, oraz jakie elementy powinna zawierać.

---

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to specjalna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, przeznaczona dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości. Jej głównym celem jest zabezpieczenie interesów właściciela mieszkania, poprzez ułatwienie procesu eksmisji lokatora w przypadku, gdy ten nie wywiązuje się z obowiązków.

Najem okazjonalny wyróżnia się tym, że wynajmujący może szybciej i skuteczniej usunąć najemcę, jeśli ten nie opuści lokalu po zakończeniu umowy. Procedura eksmisyjna jest uproszczona, ponieważ najemca z góry wskazuje inne miejsce, do którego może się przeprowadzić po zakończeniu najmu.

---

Podstawa prawna

Podstawą prawną najmu okazjonalnego jest art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z przepisami, umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najważniejsze regulacje dotyczące najmu okazjonalnego obejmują:

• możliwość eksmisji najemcy bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego,
• obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego,
• konieczność podpisania umowy w formie pisemnej,
• wymóg sporządzenia oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego).

---

Warunki ważności umowy najmu okazjonalnego

Aby umowa najmu okazjonalnego była skuteczna i zgodna z przepisami prawa, musi spełniać określone warunki. Są to:

1. Strony umowy – Wynajmującym musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Najemcą może być każda osoba fizyczna.
2. Forma pisemna – Umowa musi być zawarta na piśmie. Brak formy pisemnej powoduje jej nieważność.
3. Czas trwania umowy – Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas określony, maksymalnie 10 lat.
4. Załączniki do umowy:
   • Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (sporządzone w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 KPC), w którym zobowiązuje się on do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy.
   • Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji.
   • Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę, wyrażające zgodę na jego zamieszkanie w tym lokalu.
5. Zgłoszenie do urzędu skarbowego – Wynajmujący musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia. Brak zgłoszenia może skutkować uznaniem najmu za zwykły najem, co utrudnia eksmisję.
6. Wysokość kaucji – Wynajmujący ma prawo pobrać kaucję, której maksymalna wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.

---

Korzyści wynikające z umowy najmu okazjonalnego

Dla wynajmującego umowa najmu okazjonalnego stanowi najlepsze zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami. Najważniejsze korzyści to:

• Szybsza i skuteczniejsza eksmisja – Dzięki oświadczeniu o poddaniu się egzekucji proces eksmisyjny jest uproszczony.
• Pewność płatności czynszu – Obowiązkowe zgłoszenie do urzędu skarbowego sprawia, że wynajmujący może skutecznie egzekwować należności.
• Brak ryzyka nielegalnego zasiedlenia – Najemca nie nabywa praw lokatora, które mogłyby utrudnić eksmisję.

Z kolei dla najemcy korzyści obejmują:

• Jasne warunki umowy – Wszystkie zasady są precyzyjnie określone.
• Legalność umowy – Zgłoszenie do urzędu skarbowego zapewnia przejrzystość najmu.
• Możliwość bezpiecznego wynajmu lokalu – Dobrze skonstruowana umowa daje pewność stabilnego mieszkania.

---

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego to skuteczny sposób na zabezpieczenie interesów wynajmującego i uniknięcie problemów z eksmisją najemcy. Kluczowe znaczenie ma jednak prawidłowe sporządzenie umowy oraz jej zgłoszenie do urzędu skarbowego.

Jeżeli chcesz mieć pewność, że Twoja umowa najmu okazjonalnego jest zgodna z przepisami prawa i skutecznie chroni Twoje interesy, skorzystaj z pomocy specjalistów. Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych Legalna oferuje profesjonalne sporządzanie umów najmu okazjonalnego, dostosowanych do indywidualnych potrzeb wynajmującego.

Zapraszamy do kontaktu!