Zmiany w prawie budowlanym – już obowiązują!

Dnia 19 września 2020 r. wszedł w życie szereg zmian w przepisach prawa budowlanego. Intencją ustawodawcy było uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, a także zwiększenie stabilności podejmowanych w nim decyzji.

Nowy podział projektu budowlanego

Na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów, przy zgłoszeniu budowy lub wykonania innych robót, inwestor nie miał obowiązku dołączać do niego projektu budowlanego. Dokument ten stanowił jednak niezbędny załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę.

Od 19 września 2020 r. projekt budowlany został rozdzielony na: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny.

Przy zgłoszeniu budowy lub wykonania innych robót inwestor ma obecnie obowiązek dołączyć do niego odpowiedni projekt zagospodarowania terenu. Z kolei w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej zatwierdzać będzie najpierw złożony przez inwestora projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Natomiast projekt techniczny przedkładany będzie organowi nadzoru budowlanego dopiero do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Katalog obiektów bez pozwolenia

Dotychczasowe przepisy wskazujące, które obiekty można budować bez pozwolenia na budowę, na podstawie zgłoszenia lub bez zgłoszenia, oraz jakie roboty budowlane można prowadzić na podstawie zgłoszenia lub bez zgłoszenia były rozproszone. W nowelizacji ustawy, wreszcie, w jednym miejscu ustalono katalog wskazujący  zarówno obiekty jak i roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę.

Zawężona definicja obszaru oddziaływania obiektu budowlanego

Nowelizacja zawęziła definicję obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, który wyznacza krąg stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Dotychczas granice obszaru oddziaływania były wyznaczane w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości. Od wejścia w życie nowelizacji obszar oddziaływania jest wyznaczany jedynie w stosunku do ograniczeń w zabudowie tego terenu.

Łatwiejsze przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Dotychczas nowy inwestor, chcąc wejść w uprawnienia wynikające z pozwolenia na budowę, musiał uzyskać zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana. Po wejściu w życie nowelizacji zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Rezygnacja ze wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę

Od 19 września 2020 r. organy administracji architektoniczno-budowlanej nie stosują obowiązującego dotychczas wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę określonego w rozporządzeniu. Decyzja jest wydawana zgodnie z wymogami określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego, bez określonego wzoru.

Unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie

Na podstawie poprzednich przepisów decyzję o pozwoleniu na budowę można było, co do zasady, uchylić w dowolnym czasie. Możliwość stwierdzenia nieważności decyzji ze względu na upływ czasu wyłączono jedynie w odniesieniu do niektórych wad decyzji.

Znowelizowane przepisy wprowadzają zasadę, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie unieważniona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Z kolei decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie zostanie unieważniona, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna.

Szansa na legalizację starych samowoli budowlanych

Od 19 września 2020 r. odpowiedzialność właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego została uregulowana jako pomocnicza. Obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach wydanych w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, nakłada się na inwestora. Tylko w przypadku, w którym roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Zmiany wprowadziły także odrębne postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy. Wprowadzono uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, obiektów budowlanego lub części obiektów budowlanych zbudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.  Niezbędnym elementem nowej procedury będzie jedynie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego oraz ekspertyza techniczna potwierdzająca, iż obiekt jest bezpieczny w użytkowaniu. Osoby korzystające z nowej procedury nie będą płaciły opłaty legalizacyjnej.

Nowe kary za nielegalne użytkowanie budynków

Do tej pory inwestorowi, który rozpoczął użytkowanie budynku z naruszeniem przepisów prawa budowlanego, groziła jednorazowa kara finansowa. Po wejściu w życie nowych przepisów odpowiedzialności za nielegalne użytkowanie będzie podlegać nie tylko inwestor, ale także właściciel obiektu budowlanego. Ponadto nowelizacja przepisów pozwala organom nadzoru budowlanego ponawiać kary pieniężne, jeśli nielegalne użytkowanie obiektu wciąż trwa. Kolejne kary będą mogły być wymierzane co 30 dni.

Jednocześnie jednak nowe przepisy dają więcej czasu na dopełnienie zaniedbanych formalności. W przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów organ nadzoru budowlanego ma obowiązek uprzednio pouczyć inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Dopiero po upływie 60 dni od doręczenia powyższego pouczenia, organ ponownie sprawdzi czy stan nielegalnego użytkowania wciąż trwa, zaś w przypadku stwierdzenia naruszeń wymierzy karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Powyżej opisano tylko niektóre ze zmian, jakie zaczęły obowiązywać od 19 września 2020 r. Jeżeli masz wątpliwości czy nowelizacja wpłynie na Twoje prawa i obowiązki – zapraszamy do kontaktu.